CEDD 立法會上會準備系統

{ "RundownID": 1418432, "HansardID": 8075, "MeetingDate": "2025-09-25T00:00:00", "HansardType": "Floor", "SectionID": 87, "SectionName": "恢復政府法案二讀辯論 / RESUMPTION OF SECOND READING DEBATE ON GOVERNMENT BILLS", "SpeakerID": 136, "SpeakerName": "何君堯 / JUNIUS HO", "Speeches": "何君堯議員：代理主席，對於我們法律行業而言，我們實際上面對很多風險。在這條條例(第585章)通過之前，我們已經要承擔很大的責任，所以也有彌償責任。而在我們的工作中，承擔最大部分的彌償責任，即是被稱為專業的責任，就是土地買賣和房地產買賣。以往我們有一個scale charge(標準收費)，收取標準收費後承擔相對的責任是可以理解，因為“吃得鹹魚抵得渴”。所以在1997年之前，我們有scale charge，每個律師也不介意，最重要是當客户找我承擔責任的時候，他們願意付足費用，我就當作是做了承擔風險的人。但是，1997年後取消了scale charge之後，我們就要面對行業的競爭，而且是“割喉式”的，收取的律師費甚至連保費也不如，但要承擔的責任至少要1,000萬元的PIS。而且，如果物業價值超過了彌償金額，個人必定要負上責任。這樣的問題一直持續，由1997年至今，我們也面對很大的風險。相對而言，物業代理先與客户簽訂臨時合約，然後把合約的責任交由律師承擔，他們收取相當於物業價格總值1%的賣家佣金和1%的買家佣金。其實是“和味”的，以1,000萬元的物業為例，物業代理收取20萬元，但他們拍拍屁股便無須承擔任何責任。反過來，律師就要承擔責任了，這情況已變成了黑狗與白狗之別。這個問題是背景，但很可笑的是，Cap. 585(第585章)通過了21年，為何此條條例不生效？當然，江玉歡議員剛才表示歡迎，給予100%的支持，而Paul議員則表示1 000%支持。現在對我而言，我是10 000%地歡迎，為甚麼？條例通過後21年不生效，到底通過是為了甚麼？我覺得這是十大奇案，箇中原因需要查究。有部分同事已經指出，原來以前是登記制度，登記不一定保證你有業權，只是找來律師做“替死鬼”。律師收取律師費後就要承擔責任，所以一直以來，登記制度不是登記業權的權益，而是登記了你是“阿茂”，就是物業表面上的業主，但你是否真正擁有業權則未定。如果律師替你做的交割買賣時交代不清楚，律師要承擔，所有才有PIS來墊在其屁股下。問題是，現在通過這條條例，說不是業權，不是登記名義上......那是甚麼？《土地註冊條例》現改為土地的業權註冊，這就帶來了很大問題。律師可能說既然收取律師費，便要面對風險，這是可以的，沒問題，“吃得鹹魚抵得渴”，現在的律師費這麼便宜，律師們也要接受，但因為現由“業權註冊”取代“土地註冊”，這存在本質上的區別，導致政府要承擔責任。一旦加上了“阿茂”的名字，以後人們就可以不用聘請律師，因為“阿茂”就是業權擁有人士。那麼誰批准他是業主？是政府。當政府讓他登記的時候，日後“阿茂”購買物業的時候，原來業主不是“阿茂”而是“阿壽”的時候，怎麼辦？這責任是由誰承擔？政府就要承擔。現在的問題是，在這21年裏，政府想把這個鍋踢回給律師。政府的想法是既然律師有PIS，不如他們加大一點，好嗎？事情就在這裏拉鋸，最後拖延了21年。現在似乎談妥了，可以由政府承擔，承擔金額由3,000萬元至5,000萬元，這已經足以cover現時市場上價值200多萬元的物業買賣業權交易中的99%。但有1%仍然未解決，雙方仍然在考慮，如果將來買賣這些物業的時候不聘請律師會如何。這是下一步，現在仍然要聘請律師簽署memorial，但將來不排除這個可能性，就是根本無需聘請律師就可以處理，由estate agent直接簽訂就處理了，不聘請律師可以嗎？我可以預計，這情況是會發生的。屆時如果檢定所謂的把關時，前沿沒有律師做“替死鬼”，到政府要承擔責任的時候，怎麼辦？這件事確實大大嚇怕了政府。我覺得今天始終是向前走了一步，對於所謂新契的相關問題會沒有那麼複雜，所以政府會表示可以承擔，由3,000萬元至5,000萬元都可以，即使5億元也可以，因為通常不會出現問題。不過，正是因為有些missing deed，特別是在二次大戰中，新界的土地出現了一種情況，就是日本人入侵時，把很多業權契約銷毀了。以往說是二叔公的，現在變成三叔婆的，這種由二叔公變為三叔婆的情況，是怎樣界定？這些問題是沒完沒了的。但是，我會鼓勵政府......以上說了一大堆是甚麼？政府是最後的“孭飛人”，政府不要庸人自擾。既然政府想提出這條條例，要給予買賣：第一，簡單化；第二，責任要由政府承擔。誰建議、誰主張就由誰承擔，這是很正常的，但政府在過去21年雖然主張卻不想承擔，找誰人承擔呢？想找何君堯這個香港前律師會會長，希望他承擔；又想找前會長林新強議員承擔。但是，老兄，這些責任怎能承擔呢？律師費自1997年被打壓，由收取1萬元......不要說是1萬元，100萬元的交易中收取到1萬元也已經很“和味”，但現在怎會有？1,000萬元的交易可能也只收取4,000元至5,000元，連零頭都沒有，但要律師承擔千萬元的責任，這種proportionality是不對的，完全脫離。所以，說回頭，新強剛才說請現時做conveyancing的要注意，我反而認為應該把買賣......哪怕現在政府已經願意做權益註冊，也需要善待我們的同業，不要有“割喉式”競爭。不能給我一粒糖而連累我失去了一家廠，是嗎？不能撿起一條襪帶而連累失去財產，這種情況已經從1997年持續到現在。感謝這條條例今天通過，雖然我沒參與法案委員會，但我可以為受苦的同業伸冤。我認為應該要把scale charge重新建立，若要律師賠償，但又不支付保費，你問“波哥”是否願意？“波哥”當然不願意。要向你買保險，但收不到足夠的保費，又要我作出100%的賠償，這是不可能的。所以，應該要怎樣做？這條條例通過之後，最重要的是加快承擔，餘下的1%也要由政府承擔，不要庸人自擾。實際上剩下來的1%有多大風險和欺詐性呢？可能性是微乎其微。如果有，政府也承受得起，這是我的看法。第三件事要做的是甚麼？要把scale charge重新引入，讓行業可以有健康的發展。代理主席，我謹此陳辭。", "SeqNum": 170, "HansardFileURL": "https://www.legco.gov.hk/yr2025/chinese/counmtg/floor/cm20250925-confirm-ec.pdf#nameddest=SP_MB_JH_00170" }