CEDD 立法會上會準備系統

{ "RundownID": 1418423, "HansardID": 8075, "MeetingDate": "2025-09-25T00:00:00", "HansardType": "Floor", "SectionID": 87, "SectionName": "恢復政府法案二讀辯論 / RESUMPTION OF SECOND READING DEBATE ON GOVERNMENT BILLS", "SpeakerID": 215, "SpeakerName": "簡慧敏 / CARMEN KAN", "Speeches": "簡慧敏議員：多謝代理主席。香港的土地註冊制度已沿用超過180年，是少數仍沿用契約註冊制度的經濟體。“以契為準”的契約註冊制度，對物業業權不作保證，致使物業轉易程序變得繁複、冗長及成本較高，並不理想。2004年，立法會通過《土地業權條例》(第585章)(“《條例》”)，旨在以“以冊為準”的業權註冊制度取代契約註冊制度。“以冊為準”，是指業權的註冊紀錄就是業權不可推翻的證據。然而，局方表示，由於業權註冊制度實施上涉及眾多執行細節，各方仍未能就主要議題達成共識。超過20年了，代理主席，《條例》至今仍未生效。當年負責提交《條例》的官員和審議《條例》的立法會議員已經不在位。坦白說，假如主要的議題仍未能達成共識，執行細節的困難那麼多的話，當年的持份者亦表達了關注，為何《條例》又可以通過呢？政府如今提交《2025年業權及土地的註冊(雜項修訂)條例草案》(“《條例草案》”)，建議以“新土地先行”的方式實施業權註冊制度，還要留待不知何時的“稍後階段”才處理現有土地的轉制。代理主席，土地管理制度(包括土地轉讓和註冊、產權證明的難易度)影響着工商界和老百姓。我一直關注原《條例》“以冊為準”目標的實施情況，我雖未能夠成功加入法案委員會，但接下來，我會就《條例草案》的主要關注事項簡要說明一下。首先，對於現有土地，或所謂“舊土地”仍欠缺一個明確的轉制方案和時間表，我認為並不理想。“新土地先行”方案，顧名思義，僅在局方預計《條例草案》生效後，即預計2027年上半年在新批土地實施，而現有290萬宗土地登記(即“舊土地”)仍然維持舊制，我認為這做法的步伐明顯太慢，仍要踏出第一步。根據局方估算，新方案實施後，5年內僅有25 000宗業權登記，與現存“舊土地”數量相比，改革步子比較小。法案委員會曾有委員和我的建議類同，要求局方研究擴闊“新土地”的定義，以涵蓋更多土地，比如在《條例》生效前不久批出、尚未將“不分割份數(undivided shares)”切分成有多重業權的土地(例如在建尚未預售“樓花”的土地)，盡量把理論上沒有業權問題的土地納入新制度內是否可行呢？當局解釋，雖然該類土地的業權歷史不太複雜，但仍可能是“可能”存在已註冊的權益，本質上仍屬“舊土地轉制”。我希望局方在找出困難的同時，能將重點放在“如何做”上，進一步展現“找解決方法、多做事”的擔當。在內地、新加坡和英國等早已採用“業權註冊制度”或“雙軌並行制度”的情況下，我們有何逾越不了的困難呢？要知道“契約註冊制度”(即“以契為準”)的弊端多不勝數，包括：第一，倉儲和保險問題。不少業主供樓完畢仍不願意向銀行贖回樓契，就是因為沒有地方妥善保存樓契；銀行保險箱服務供不應求，保險箱不夠大、不敷應用等問題；贖回的樓契放置家中未得到妥善保管或會影響日後業主“加按”、遺產處理等程序。第二，律師費惡性競爭下亦引發“業權瑕疵”問題。在現時機制下，每次物業轉易，包括按揭，買方和銀行律師需要翻查至少15年甚至更久的樓契，以確保業權“無瑕疵”，費時失事。剛才林筱魯議員提及，有業界朋友關注在樓契看到昆蟲的屍駭，其實亦包括本人，所以我未有加入樓宇轉易的律師行業。審契律師費下降的壓力，導致審契專業性問題，這亦是業界所知道的，而諷刺的是“業權瑕疵”竟成為未能實施2004年原《條例》的理由，我們豈不是有因果倒置的情況？第三，偽造樓契或冒認業主的風險。在現行機制下，允許業主宣誓補領樓契，讓不法之徒有機可乘，以假身份、發假誓，補領樓契，銀行可能在不知情下批出按揭，真業主被假冒賣出物業的情況時有發生。日後被揭發時，銀行的抵押權或者真業主會蒙受損失。由此可見，“以契為準”的“契約註冊制度”是不可持續的。代理主席，在本人及法案委員會委員的催促下，當局原計劃在2027年下半年(即政府換屆後)才檢討“舊土地”轉制方案，現時我樂見已承諾加快於2026年開始與持份者商討可行的轉制方案，包括剛才法案委員會主席亦有報告過的：第一，分階段轉制。先行轉換較近期批出的“舊土地”，逐步擴展《條例》實施的範圍，例如先行擴展至《條例》生效前20年批出的現有土地。第二，擇優強制實行轉制。憑土地註冊處曾進行的調研，已掌握的現有土地業權欠妥的數據，推出一些過往曾考慮過的方案，包括在沒有發現土地業權問題的樓盤上首次轉讓時強制申請轉制。第三，業主亦可以考慮自願申請轉制。當然，在自願申請轉制下，需要配合經一定程度的認可審查等等，容許業主獲相關認可後自願申請業權註冊。代理主席，另一個值得進一步研究的方案，就是土地註冊處處長曾提及由官方成立業權審查工作組的做法。參考其他司法管轄區的經驗，要注意避免相關工作組與持份者可能存在利益衝突的情況，比如律師行會否因為不願被發現過去審查契約可能存在過失、房地產交易數量會否因為實行“以冊為準”制度而減少，所以局方亦要考慮由立場中立的專業人士組成相關的審查工作組，例如退休房地產律師和土地審裁處法官等等，協助審查舊契約，使香港的土地註冊制度能盡快與國際接軌。代理主席，以上都是一些拋磚引玉的想法，總而言之，當局要展現破局的決心，《條例草案》實施後要馬上提交“舊土地”轉為“以冊為準”新制度的方案及時間表。代理主席，土地管理制度(包括土地註冊制度)反映一個社會的公共管理水平，我們必須加大步伐，與時俱進。習主席在七一講話就已明確指示香港要更“積極穩妥推進改革”、“破除利益固化藩籬”。“以冊為準”的業權註冊制度能為物業所有權提供確定性，簡化物業轉易程序、降低交易成本，是利民便商的好措施。我期待當局對“正確的事”勇於破局，在《條例草案》通過後盡快提交6項附屬法例，提速《條例草案》“小步走”的實施進度，並對現有土地處理轉制提出有時間表的推進。代理主席，我謹此陳辭。", "SeqNum": 161, "HansardFileURL": "https://www.legco.gov.hk/yr2025/chinese/counmtg/floor/cm20250925-confirm-ec.pdf#nameddest=SP_MB_KWM_00161" }